Техническое заключение по обследованию здания

Зачем нужно техническое заключение?

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания выдается для возможности согласования проекта перепланировки или переустройства помещений, поэтому необходимо установить суть указанных изменений:

• перепланировка — комплект строительных работ и мероприятий, направленных на изменение месторасположения или размера помещений, а также их функционального назначения;
• переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, требующие изменений в техническом плане жилого помещения.

Данные понятия сформулированы в статье 25 Жилищного кодекса РФ, их проведение предусматривает согласование проекта в органах местной власти (Межведомсвенной комиссии). Для нежилых помещений ничего не согласовывается.

Выполнение строительных работ при перепланировке и переустройстве может сопровождаться изменением в несущих конструкциях многоквартирного дома, что требует соблюдение специальных мер безопасности.

Необходимо отметить, что требование о представлении технического заключения далеко не во всех субъектах РФ закреплено в нормативных правовых актах. В столице порядок и условия изготовления технического заключения регламентированы Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП. Данный документ включен в состав документации, представляемой на согласование одновременно с проектом перепланировки и переустройства.

Правила обследования несущих строительных конструкций зданий

Основными документами регламентирующими правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений является СП 13-102-2003.

Разделы технического заключения

Техническое заключение оформляется специализированной проектной организацией. Заключение состоит из следующих обязательных разделов:

• введение – указывает на цель и основание проводимого исследования (данные о заказе на проведение исследовательских работ);
• описание конструктивных элементов объекта недвижимости или отдельной его части – включает в себя указание основных технических параметром здания (адрес, дата проведения обследования, функциональное назначение исследования, описание несущих конструкций и т.д.);
• результаты проведенного обследования несущих конструкций;
• планы помещений по фактическому состоянию на момент проведения обследования;
• экспликация помещений с нанесением на схему инженерных сетей и иных коммуникаций;
• планы помещений с отражением результатов обследования;
• экспликация помещений с отражением проектных решений;
• выводы и заключения специалистов проектно-строительной организации.

В состав приложений к указанному документу включаются различные схемы и расчеты, которые обосновывают выводы специалистов проектной организации. Помимо этого, в содержании заключения должна быть указана ссылка на наличие свидетельства о допуске к данному виду работ, а копия свидетельства включается в состав приложений.

Образец технического заключения

Техническое заключение оформляется проектной организацией по итогам следующих направлений деятельности:

• изучение проектной документации на здание;
• изучение проекта перепланировки или переустройства помещения, или нескольких помещений;
• проведение исследований с выходом на место расположения обследуемых помещений и фотофиксацией результатов измерений и обследований.

Исходные материалы для проведения исследования представляются в органах технического учета и инвентаризации. В состав оснований для проведения обследования могут входить следующие обстоятельства:

• возможное увеличение эксплуатационных нагрузок на несущие конструкции и элементы здания, которое может проявляться по итогам перепланировки;
• изменение функционального назначения при проведении работ по перепланировке помещений;
• необходимость определения пригодности помещений для их эксплуатации по основному назначению (например, для проживания граждан);
• иные основания, возникающие в процессе подготовки проекта перепланировки и переустройства.

В большинстве случаев будет использоваться стандартный образец технического заключения, однако его содержание будет зависеть от объекта выполняемых работ.

Техническое заключение на нежилое помещение

Заключение может оформляться не только в отношении квартир, оно используется и при проведении работ в нежилых помещениях. При обследовании несущих конструкция в содержание технического заключения вносятся следующие сведения:

• состояние конструктивных элементов здания, в котором расположено нежилое помещение;
• состояние инженерных систем помещения и здания;
• оценка строительных материалов, которые применялись при возведении здания, а также будут использоваться в процессе строительных работ;
• состояние фундамента, перекрытий и иных аналогичных узлов, и элементов здания.

Обязательным элементом содержания технического заключения будет являться блок выводов и рекомендаций по проведению предстоящих строительных работ. Целью таких выводов будет указание на соблюдение строительных норм и правил с целью минимизации воздействия на несущие конструкции.

Помимо этого, техническое заключение будет использоваться для легализации перепланировки и переустройства, которые проводились без предварительного согласования в уполномоченных органах. Если проведенные работы не нарушают строительные нормы и правила, а также не привели к повреждению или иному воздействию на несущие элементы и узлы здания, выполненная перепланировка может быть согласована.

Отличие технического заключения на нежилое помещение будет состоять в следующем:

• вместо технического паспорта на жилое помещение для проведения исследования используется поэтажный план здания с экспликацией и выпиской из технического паспорта по форме 1А;
• в состав документации к заключению прилагается справка о техническом состоянии здания.

Техническое заключение на здание

Для зданий техническое заключение выдается при проведении перепланировки одного или нескольких помещений, а также при выполнении капитального ремонта объекта. Оформлением заключения занимаются проектные организации, имеющие допуск саморегулируемой организации, либо авторы проекта здания.

Техническое обследование, необходимое для подготовки заключения, будет включать в себя:

• изучение проектной документации на здание и проекта перепланировки (капитального ремонта);
• наружное обследование несущих конструкций и элементов здания или его отдельных частей, с использованием различных средств и способов фиксации измерений;
• камеральное исследование исходной документации и сведений, полученных в результате обследования.

В состав заключения будет входить описание текущих фактических условий эксплуатации здания, а также зафиксированные на момент обследования параметры и технические характеристики объекта. Это позволит провести сравнительный анализ исходных и итоговых данных в процессе изложения проектных решений.

Ключевое значение будут иметь проектные решения, которые будут содержать выводы о требованиях к проведению предстоящих работ. Основной целью проектных решений будет являться исключение или минимизация проводимых строительных работ на несущие конструкции объекта недвижимости.

Так как техническое заключение на здание включает в себя обследование комплекса помещений и имущества общего пользования, в состав документа будут входить детальное описание всех элементов объекта (перекрытия, фундамент, лестницы, крыши и т.д.). Результаты обследования формируются в дефектную ведомость, которая отражает реальное состояние объекта, степень износа здания и его отдельных частей, обоснованность проведения капитального ремонта и иных строительных работ.

Сроки изготовления технических заключений могут существенно отличаться, исходя из характеристики обследуемого объекта, состояния проектной документации, объема и сложности запланированных работ.

Проект перепланировки

Для проведения любых видов перепланировок необходимо согласовать с уполномоченными органами проект предстоящих или фактически работ. В отношении перепланировки жилых помещений такое согласование будет осуществляться местным органом власти или уполномоченным им муниципальным учреждением.

Если перепланировка проведена без указанного согласования, она считается незаконной. В этом случае органы жилищного надзора могут привлечь собственника к административной ответственности и потребовать возврата объекта в исходное состояние. Чтобы избежать таких последствий, существует возможность узаконить проведенную перепланировкудаже после фактического выполнения работ.

Такая возможность может быть реализована при условии, что результат перепланировки не оказывает воздействия на несущие конструкции здания, которое создает угрозы из повреждения или разрушения. Помимо этого, препятствием для легализации проведенных работ может стать ущемление интересов иных собственников смежных объектов (например, изменение в технических характеристиках и площади соседнего жилого помещения, или ухудшение общих перекрытий между квартирами).

Технический план и кадастровый учет перепланировки

Итоги работ, согласованных для проведения перепланировки, необходимо надлежащим образом подтвердить путем внесения сведений в ЕГРН. На стадии кадастрового учета помещения в реестр были внесены сведения, которые изменяются после проведения перепланировки.

Для внесения сведений владельцу объекта потребуется технический план. Этот документа изготовить кадастровый инженер, обладающий квалификационным аттестатом и состоящий в одной из саморегулируемых организаций.

Для проведения кадастровых работ нужно представить:

• согласованный проект работ по перепланировке;
• выписка ЕГРН и т.д.);

Выполнение работ по оформлению технического плана будет осуществляться на основании договора подряда. По итогам обследования жилого помещения и составления технического плана, кадастровый инженер направит этот документ в электронной форме в Росреестр для проведения кадастрового учета.

По итогам процедуры кадастрового учета в ЕГРН будут внесены изменения в характеристики объекта. о чем собственник получит выписку из реестра. Получение этого документа будет свидетельствовать о соблюдении всех требований законодательства к проведению перепланировки.

Советуем Вам также ознакомиться с энергоаудитом зданий и тепловизионным обследованием. А также с другими видами энергоаудита от компании Адепт Проект.